作者 |二毛靠国有资产创业，再靠国有资产捂底。一直追求市场化经营的万科最终没能找到一条自己的成功之路。 01 巨轮撞上冰山。如果望远镜没有锁在柜子里，泰坦尼克号的视图可能会发现冰山。悲剧还会重演吗？答案是：是的。事后看来，“未能及时看到冰山”只是泰坦尼克号沉没的原因之一。天气、黑冰、无视周围船只的求救信号、水密舱设计的漏洞、船体结构的故障以及大副的错误指令，都是导致泰坦尼克号沉没的直接原因。万科的经历，类似于在这个回答中加上了一定的分量：于亮是业内第一个看到冰山的人，但他仍然无法阻止万科巨轮从高处驶来。冰山一角。据万科集团三季报显示，报告期末，万科有息负债达3629.3亿元，但集团财务资金为656.8亿元，偿债缺口较大。预计到2025年全年，万科境内外规模将突破360亿元。截至目前，万科已支付288.9亿元。毕竟最近两个月，万科还有超过71亿的债务需要偿还。一个值得关注的数据是，虽然财报显示万科资产所有权率为73.5%，较去年底下降0.1个百分点，但三季度万科净负债率攀升至98.8%，较上半年上升8.42个百分点。与负债率相比，净负债率更能反映企业的健康状况，因为它与金融负债和资金规模直接相关。数据增加a 通常意味着现金的下降速度快于负债的下降速度。集团现金流紧张，净资产面临挑战。确实如此。前三季度，万科持有财政资金656.8亿元，较2024年底净流出224.86亿元。当池子里的水持续减少时，意味着“出水量”大于“用水量”。也就是说，万科的造血能力无法覆盖失血速度，急需外部输血。庆幸的是，相比昔日的对手，万科还有一个外挂血包——深圳地铁集团（以下简称“深圳地铁”）。事实上，万科从未受过风雨伤害。原因不是因为它的偿债能力强，而是因为有人支持它。万科发布第三季度财报的同一天，集团发布公告称“深铁道集团拟提供不超过22亿元的公司贷款。”这是今年深铁向万科提供的第12笔贷款，累计金额达291.3亿元，超过深铁一年半的收入。因此有人戏称：“深圳每修一条地铁，就延长了万科的寿命。”而以上还只是表内负债。上个月，正如深铁原总裁朱九胜所说，万科，遭刑事强制措施，“影子万科”——博商资管登上舞台 博商资管是万科名单之外的重要投融资平台，由万科前职业经理人出资设立，但业内普遍认为朱久胜是其背后的实际控制人。据财新报道，自2015年四季度以来，博商资管已引入大型金融机构。招商基金、东方资产、平安基金等作为合作投资者，投资了大量房地产项目，其中不少是万科旗下的开发项目。一位了解万科的人士向财新报道：博商资管持有数百亿元自有资金，利用各类空壳公司动用大量金融资金，为万科项目提供表外“输血”。加杠杆后，管理资产规模可达千亿。此外，万科控股的另一家金融平台“鹏金院”去年也经历了雷霆。这个金融平台背后的“管理者”就是朱久胜。平台通过发行金融产品筹集资金，资金通过员工跟投等方式流向万科项目。同时，该平台还为万科员工提供贷款，让他们可以增加杠杆参与房地产项目联合投资。对于这样一个故事，当浮士德与魔鬼做交易时，结局就已经写好了。火煮好了，利润就覆盖了贷款利息，双方皆大欢喜。然而，随着寒冬的到来，网络上出现了一群“悲伤维权者”。据了解，鹏金倒闭时，未兑付理财产品存量约为8亿元。这里需要注意的是，项目跟投并不全是万科员工自愿跟投的行为，其中不少是“被迫跟投”。此次跟投项目并非万科的首次举措。 2012年，为了留住人才队伍，复星地产要求每位管理者必须沉迷于所管理的项目。后来，这一举动在房地产行业流行起来。 2012年至2015年，碧桂园、越秀、金地集团等多家房地产企业相继建立了各种制度，鼓励员工做出贡献。后续投资。经历了“宝万之争”后，于亮意识到万科以往的职业经理人制度无法左右公司和自己的命运，于是他效仿华为、海尔等公司，致力于改变一切，把职业经理人变成商业伙伴。项目跟投是实施商业伙伴制度的步骤之一（其他为股权激励）。然而这一步在后续的实施中却变形了。不少企业开始强制员工、高管参与投资，甚至直接以是否参与投资作为衡量员工是否负责的标准。万科就是其中之一。 2021年，万科原轮值总经理张海涛被捕入狱，理由是利用职务便利，以借款名义向供应商索贿。资金，共计1285万。张海涛解释说，集团强迫他参与投资项目，而鹏金的贷款利率很高，所以他只能向供应商“借钱”。看一眼豹子就知道人们被迫交战是多么无助。这些平台造成的损失成为万科的隐性债务。新版中作为万科组织架构重组的一部分，新增了财务顾问事业部。其成立的目的是为了处理博商资管、鹏金院等机构遗留的债务问题，以及处理万科后续的表外相关资金。据财新网报道，据报道，万科表外负债突破1000亿。根据万科目前的债务状况和融资能力，这或许意味着深铁集团将继续为万科输血。 02 酉知行合一万科不是一天建成的。上市34年来，始终处于行业领先地位，而且与同行相比，万科的财务表现始终稳定：直到去年，万科的盈利表现都非常好。就像走在冰冻的河面上一样，当冰破裂并落入水中时，你会看到冰的结构发生了变化。但这一切都必须避免，因为万科有一个伟大的“哨兵”：于亮。房地产行业不乏赌徒，于亮是为数不多的以“强烈危机感”着称的领导者之一。相比创始人王石，他足够低调、稳重。 “一步一个脚印，是形容于亮工作风格最贴切的形容。”很多年前，万科就有人这样评价他。因此，早在2018年秋季季报上，于亮就将“生存”定为万科当时的口号。当年销售百强楼盘te公司同比增长37%。碧桂园销售额是鲁巴7000亿，恒大5500亿，融创也卖了4600亿。万科年销售额超6000亿位居第二。但就安全性而言，你找不到比万科更好的房地产公司了：碧桂园的债务规模超过万亿元，融创的净负债率几乎达到150%。万科2018年有息负债2200亿，现金1800亿。无论从哪个角度来看当前的危机，都轮不到万科。于是有媒体批评于亮是“危言耸听”。于亮一向有着强烈的危险意识，这种事情他已经不止一次做过了。比如，2012年，于亮看到世界银行的一份报告：当一个国家的人均GDP达到8000美元时，房地产将从快速发展进入稳定发展期；而当一个国家达到13000美元时，房地产就会进入一个经济衰退。当时中国兑美元达到6100，增长率为7.8%。于亮认为，虽然中国房地产业仍会有一个发展期，但快速增长期即将结束，因此他发表声明：“房地产的黄金时代已经过去，白银时代即将到来。” 2014年3月，于亮读了另一本书：《门口的野蛮人》，书中记录了20世纪最著名的收购案例之一：全球领先的投资机构KKR（被誉为杠杆收购之王），用不到20亿美元的资金，动用了250亿美元的资本，控制了当时联合起来的最大食品和烟草公司雷诺-纳贝斯克。看完之后，于亮做了一些计算。从当时万科的股价来看，只需200亿就能收购万科（当时万科总资产5000亿，账面流动性超过600亿）。如果你成为主要的共享者lder，你可以获得完全的控制权。如果没有获得完全控制权，还可以通过股东大会提出问题，比如投票反对、威胁利益等。对于两起“预言性”事件，万科如法炮制：针对白银时代，万科采取了行动削减措施。脱钩、回归一线、业务转型的保守路径。但房地产市场立即开始量价齐升，进入了一个堪称典范的黄金时代。其中一个最直接的数据是：2012年，千亿地产企业仅有4家，但到了2018年，这个数字攀升至30家。最终，似乎只有万科及其粉丝在屈服于白银时代。友商进入“钻石时代”：万科多年保持“行业号”，但先后被恒大、嘉园摘下。融创的业绩几乎与万科持平。孙宏斌前几年还回应过《白银时代》稍后：太搞笑了。针对万科恶意收购，万科将首批1320家合作伙伴的经济利润奖励全部委托深圳盈安财务有限公司进行投资管理。此后，盈安合伙人用了半年多的时间连续买入MGA股票，持股比例达到4.48%，成为当时万科的单一第二大股东。 （第一大股东是中国资源）。值得一提的是，当时股价冲向5100点，地产股也受到刺激：恒大股价涨幅超过125%，嘉园花园、融创中国涨幅也超过25%。只有行业龙头万科始终处于低位轮换。这背后的原因是不言而喻的。不幸的是，宝能的姚振华也看到了“门口的野蛮人”。他没有给万科管理层时间继续积蓄能量，于亮的担忧直接变成了现实。此后两年，京城最大的内斗——宝湾之争开始了。直到深圳铁路最终入局，以万科第一大股东的身份接入中国资源，这场股权之争才得以尘埃落定。看来，于亮提前看到的“危机”以及针对危机的布局在一定程度上是无效的。但于亮的危机感是没有根据的。他确实嗅到了信号：2018年，于亮意识到“房子是用来住的，不是用来炒的”将是国家的长期基调。另一方面，全国范围内全面住房短缺的时代基本结束。城镇化已经完成近60%，北京、上海、天津等地甚至达到80%以上。未来城镇化进程显然将进入缓慢增长。聚焦微，万科2018年定下6300亿支付目标，但9月mberit 还不到完成的一半。如果出现支付问题，公司所有业务都可能面临停滞。与此同时，万科经营性现金流连续多处为负，房企融资渠道紧张，国内贷款出现负增长。颇具讽刺意味的是，继9月份于亮喊出“活下去”之后，万科在10月份就吸纳了中国土地开发的10个房地产项目。 2018年，万科共收购公司208家，收购总代价393.9亿元。同年，万科拿地花费1316亿元，位居行业前列。随后的2019年，万科以1714.05亿元的总拿地价成为当年的拿地王。品木兰：万科2018年年报万科的做法与口号背道而驰这就回答了文章开头的问题：Lookout看到了冰山，但是巨轮的沉没还是不可避免的。也可以是一种闲散：2018年是于亮接替王石正式接任万科董事长的第二年，也是他上任一年来盘点成绩的时刻。新老板（深圳铁路）非常仁慈，“只出钱不干涉政治”。于亮必须用巨大的增长和规模向市场、向新老板、向大股东证明自己。因此，在“活下去”口号的背景下，本应进入保守防守状态的万科未来两年仍在奋战。根据业内实践，房地产企业的落户一般比拿地滞后2.5-3年。于是在2021年，万科上市31年后，首次实现归属于上市公司股东的净利润几乎被瓜分。万科开始为“言与行的差距”埋单事迹”：“我们的行为未能坚决摆脱高增长的惯性。当规模欲望毫无意义，当银行和土地的竞争加剧时，一些城市追求高投资和过于乐观的市场预期。在绩效沟通会上。此后两年，于亮再次发表危机演讲，称行业已进入“黑铁时代”，万科不会再产生激进分子运动。然而，业界的拒绝是不可逆转的。万科主营开发业务毛利率持续下降，而郁亮从白银时代开始安排的多元化转型（长租公寓、商业地产、酒店度假等），经过近10年的发展，终于在2022年实现整体盈利，开始为集团贡献正收益。但具体数据并未在FI中呈现财务报告，所以这只是九牛一毛。最终，万科也陷入了困境。就像“不可避免的船”一样，当所有的事故同时发生时，沉没就不可避免。对于很多人来说，万科是业界的“不可思议的船”。 03 等待开启新篇章 相比泰坦尼克号，万科庆幸身后有救援船但谁都知道：深钢的作用更多是为了救急，而不是为了拯救生命。以2024年的数据为参考：2024年全年，深铁营收211.89亿元，而万科营收超过3400亿元。与此同时，万科2024年资产规模达到1.29万亿元，但深铁总资产为7462.81亿元。仅从表上的数字来看，深铁的小船不可能超越万科的巨轮——万科只能跨过它。目前，深圳地铁救助万科也敲响了警钟：时日无多下一步，万科与深圳铁路签署框架协议。协议称，2025年至2026年，即万科2025年度股东大会召开之日（即不迟于2026年6月30日），深圳地铁将分批向万科提供本金总额限额为220亿元的股东贷款，万科须为实际发生的每笔贷款提供抵押担保。截至目前，万科已撤回深圳地铁向万科发放的197.1亿元无抵押贷款，授信仅剩22.9亿元。并且协议还指出，上述220亿元为不可循环贷款限额，这意味着即使万科将这笔钱返还给深铁，深铁也不会发放新的授信额度。深铁线下救援宣布，但万科仍在重症监护室。事实上，除了之前万科提到的超过71亿元的债务之外，据一位工作人员透露，过去两个月里，万科还需要偿还这些债务。DM Debt Check显示，万科还有一笔本金为11亿元的国内债务需要在2026年一季度偿还。不过，万科今年前9个月的累计销售额为1002.9亿元，与去年同期相比仍出现40%以上的降幅。月销售额仅在百亿元级别。即使2022年至2023年行业低迷，万科月均销售额仍维持在300亿元以上，而去年为200亿元。可见，目前的恢复力度非常有限。与此同时，万科还必须回应深圳地铁“必须为每笔实际贷款提供抵押担保”的要求。如果万科未能为实际贷款提供抵押物，深圳地铁将有权要求万科立即偿还贷款本息。此前，深铁仅提及“有权要求万科提供目前，披露的抵押品主要包括万科旗下的上市业务公司：万科云空间科技服务有限公司持有的部分股权、杭州万科智慧谷项目的全部股权、万科嘉兴项目的全部股权、万科拥有的两处办公资产和三处公寓项目的长租。不考虑其他，今年前三季度运营服务业务实现收入435.7亿元。占公司总收入的27%，同比提升7.08个百分点，对万科的重要性日益凸显，而万科云作为万科业务板块中收入和利润最大的板块，是支撑万科转型的重要支柱，目前万科已质押了深圳地铁55.80%的股权。ke仍在风雨中。万科是混合所有制企业，但万科的民营气息最为浓厚，一直被认为是“民企之光”。主要原因是王石开创的职业经理人制度在其中拥有很大的发言权。但在目前的情况下，万科最终没能帮助到任何人：正如王石今年5月万科流动性危机后所说：“在外界眼中，王石就是万科，万科就是王石。我同意：我创立了万科，我g了体系，我培养了团队，我选择了接班人。” 于亮建立商业合伙人的初衷之一是，他不想被视为职业经理人。“职业经理人只是对自己负责，而不是对投资者负责；只看到短期，不考虑长远； “他们只能分享，不能被分享。”他说。他不想在消失后拍拍屁股离开。如今，责任实际上是在别人的肩上。至于深圳铁路，原本希望保持同样的机制和万科主导地位，成为本土企业走向世界的典范。同时，我们也想借万科开发一个“新混改”样本：如何在国有体制中有效注入市场化机制，让中国经济爆发出更好的活力。深圳铁路确实做到了。正式成为万科第一大股东后，万科召开股东大会，深铁未派代表出席。但现在，他们却被迫坐上万科权力的最高席位，清理过去幻想的毁灭。在这些起义中，只有一位小提琴家取得了成功：由于他与王石关系良好，1988年万科A股上市时，他出资360万购买了360万股万科股票，占总股本的8.7%。野兔资本，后来在“君万之争”和“宝万之争”中，他都以万科第一大自然股东的身份给予万科企业支持。直到2018年，随着王石给于亮和万科进入成熟阶段，他逐渐减持了十大股东之外的股份。按均价20元计算，套现达16亿元以上。他叫刘元恒，因投资360万元创造了30年赚1000多倍的奇迹，被誉为A股最佳散户。不过，根据万科2019年年报，其持股比例跌破0.86%。 2020年年报出具时，前十大股东中已不再有刘元亨的名字。照片：刘元亨 万科可能是这40年来唯一一个做到完美的人。一个很少被提及的细节是，万科持续多年的“目标和行动”突然失去了。s 年。过去，此类会议会预览来年的战略。一位万科一线员工在社交平台留下这样的话：仍在等待，一切行动谨慎。没有多少人公开谈论目标和方向。目前留在万科的每个人都有足够的理由。内心的声音说，那些现在没有被留下的人，将永远不会再被留下。无论如何，他们都要等到新的篇章开启。头图资源|人工智能测绘
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